A bolha da habitação global. Problemas para o mercado imobiliário.


Estamos começando a ver o aumento da oferta e os preços estáveis​​/em queda…

Nosso bom amigo John Rubino, da DollarCollapse.com, acaba de lançar uma análise intitulada Bolha da Habitação nos EUA Entra no Estágio 2: Vendedores Subitamente Motivados. (US Housing Bubble Enters Stage 2: Suddenly Motivated Sellers.)

Ele nos lembra que as bolhas imobiliárias seguem uma progressão previsível:

    • Fase 1: Mania – Os preços sobem a uma taxa acelerada, já que fatores como excesso de liquidez do banco central/baixos padrões de crédito/moeda estrangeira geram um ciclo virtuoso de licitação bem acima dos níveis sustentáveis.

    • Estágio 2: Pico – Os proprietários cada vez mais nervosos tentam vender antes que a festa termine. Saltos de oferta com os preços estagnados.

    • Estágio 3: Estouro – À medida que o estoque se acumula, os vendedores começam a baixar os preços. Isso inicia um ciclo vicioso: os compradores entram em greve sem querer pegar uma faca que está caindo, fazendo com que os vendedores reduzam ainda mais os preços.

Rubino cita estatísticas recentes que podem indicar que o mercado imobiliário nacional dos EUA está finalmente entrando no Estágio 2 depois de uma década de recuperação desde o estouro da bolha imobiliária de 2007:

    • a oferta de casas para venda durante o mercado de primavera “tudo importante” subiu em 3x a taxa do ano passado

    • 30 das 100 maiores cidades dos EUA têm agora mais estoques do que há um ano, e

    • pedidos de habitação para novas moradias caíram 9% em relação ao ano anterior

Em conjunto, sugerem que o fornecimento de residências residenciais está aumentando à medida que as vendas diminuem, exatamente o que você esperaria ver na transição do Estágio 1 para o Estágio 2.

Se isso é realmente o que está acontecendo, Rubino avisa o que vem em seguida:

    O dilúvio de oferta da segunda fase define a tabela para a terceira fase da bolha imobiliária americana, absorvendo a demanda restante e alterando o teor do mercado. As ofertas são feitas ao preço pedido, em vez de acima, depois um pouco abaixo, e muito abaixo. Em vez de serem comprados no dia em que são listadas, as casas começam a ficar no mercado por semanas, depois meses. Pretensos vendedores, que já descontaram mentalmente seus cheques de preço de bolha, começam a entrar em pânico. Eles cortaram os preços pedidos preventivamente, tentando ficar à frente do declínio, o que faz com que os “comps” caiam, forçando vendedores subseqüentes a cortar ainda mais.

    Contrato de volumes de vendas, banqueiros hipotecários e corretores de imóveis são demitidos. Então as hipotecas realmente ruins do ano passado (em retrospecto) começam a se tornar inadimplentes, os títulos lastreados em hipotecas que contêm seu papel afundam no preço, e voila, estamos de volta em 2008.

O artigo de Rubino é oportuno, pois ultimamente temos visto uma proliferação de sinais de que o boom global da habitação está subitamente esfriando. Eu também vi recentemente evidências semelhantes de que o mercado imobiliário no meu próprio bolso no norte da Califórnia está enfraquecendo, e estou curioso para saber se outros sites do PeakProsperity.com estão vendo o mesmo em suas cidades de origem.

A bolha da habitação global

Habitação, como eles dizem com precisão, é local. As condições diferem de região para região, dificultando as generalidades do mercado global.

Dito isso, o tsunami de US$ trilhões impresso pelo cartel de bancos centrais do mundo desde 2008 encontrou claramente seu caminho no mercado imobiliário.

O mercado imobiliário mundial é enorme, com mais de US$ 200 trilhões. Isso supera a dívida global e os mercados de ações. Portanto, não é surpresa que as autoridades centrais fizeram tudo o que puderam para reverter as perdas que o GFC criou para os proprietários.

Como resultado, muitos dos locais mais populares para se viver agora estão claramente em território de bolha quando se trata de preços internos:

O gráfico acima mostra as principais cidades mais borbulhantes do mundo em vermelho. Mas é importante notar que os mercados meramente “supervalorizados” denotados em amarelo, e até mesmo alguns dos “verdes” com valor justo, ainda são extremamente inacessíveis para o residente médio.

Por exemplo, em San Francisco, “amarelo”, onde a casa mediana custa US$ 1,6 milhão, os preços estão bem acima dos excessos observados durante a bolha imobiliária anterior:

E na cidade de Nova York, “com valor justo”, a família mediana deve gastar 65% de sua renda anual somente com moradia.

É de se admirar que 70% dos millennials que ainda não possuem um lar tenham medo de nunca conseguir pagar por um?

Sinais de abundância de mercados no topo

No final de uma bolha especulativa, são os ativos mais supervalorizados que corrigem primeiro e corrigem mais.

Portanto, esperamos que, à medida que os mercados imobiliários de preço mais alto se destaquem, o mercado imobiliário geral seguirá.

Quando analisamos mais de perto o que está acontecendo atualmente com os mercados imobiliários em alta e quente observados no gráfico acima, de fato vemos evidências que apóiam a afirmação de Rubino de que a mania do Estágio 1 de uma década pode estar acabando.

Aqui está uma série de manchetes recentes sobre essas cidades:

    • Toronto: Os preços subiram claramente no início de 2017. Os preços caíram 3% em relação ao ano passado.

    • Sidney: Em comparação ao ano passado, os preços caíram 5% e a oferta subiu 22%.

    • Estocolmo e Vancouver: Nos últimos 6 meses, os preços no mercado imobiliário de luxo caíram 9% e 7,6%, respectivamente.

    • Nova York: No primeiro trimestre de 2018, os preços caíram 8% em relação ao ano anterior e as vendas caíram 25%. As propriedades de luxo de Nova York se saíram ainda pior.

    • San Francisco: Depois de atingir um preço recorde em janeiro, a cidade registrou um raro declínio nos preços da primavera, enquanto os aluguéis em toda a área da baía de São Francisco estão começando a “esfriar”.

Claro que se parece com os sintomas previstos da Fase 2 de Rubino de aumento da oferta e estagnação dos preços.

Sinais locais, também

Como mencionei, moro no norte da Califórnia, bem perto de Santa Rosa.

As coisas aqui não são tão loucas quanto são em San Franscico; mas ainda é uma região moderadamente rica, com muitas segundas residências. É uma das áreas semi-espumosas que eu esperaria ver esfriando primeiro se houvesse uma mudança para baixo nas condições macroeconômicas.

Localizada a menos de uma hora ao norte de São Francisco, os preços dos imóveis residenciais aumentaram 2 vezes nos últimos seis anos, à medida que a área da baía se expandia. A oferta está em escassez crônica, exacerbada pela perda de milhares de estruturas queimadas durante o incêndio de Tubbs em outubro passado.

Mas recentemente, pela primeira vez em muitos anos, os corretores de imóveis daqui começam a falar de um abrandamento que estão vendo no mercado imobiliário local.

Os preços médios de venda caíram de maio para junho, o que é contrário aos anos anteriores. E várias cidades estão vendo declínios ano a ano no preço médio – algo inédito nos últimos sete anos.

Enquanto isso, o índice de dias em mercado para propriedades está começando a aumentar.

De maior preocupação para os corretores de imóveis na minha área, guerras de licitação não estão mais acontecendo. Casas estão vendendo ou abaixo ou pedindo preços agora. Isso é um grande desenvolvimento em um mercado onde as casas são vendidas rotineiramente por $ 50-100K + acima do preço de listagem.

Na mesma linha, estou ouvindo evidências de que os aluguéis amoleceram em São Franscico e na East Bay (Oakland/Berkeley). Wolf Richter fez um bom trabalho relatando o volume substancial de unidades recém-construídas que recentemente chegaram ao mercado, e eu ouvi de um proprietário de unidade multifamiliares lá como os locadores na área agora estão encontrando suas rendas ~ $ 500 também alta para o mercado suportar.

Tudo isso é cedo e dados anedóticos. É muito pouco neste momento para afirmar definitivamente que o meu mercado imobiliário local entrou no Estágio 2.

Mas estou curioso para ouvir de outros leitores do PeakProsperity.com. O que você está observando em seus mercados locais? Você está vendo sinais semelhantes de preocupação?

Por favor, compartilhe todas as informações que você tem na seção Comentários abaixo. Coletivamente, podemos acrescentar clareza, em uma direção ou outra, à hipótese de Rubino.

Preparando-se para o estágio 2

Seja qual for o momento, a Fase 2 é uma inevitabilidade para os mercados imobiliários ridiculamente caros. Não é uma questão de se (assim como o estágio 3) chegar, mas quando.

Dados os dados acima, acho que Rubino está correto em sua avaliação. Ou pelo menos, corrija o suficiente para que a ação prudente seja garantida hoje.

Isso faz ainda mais sentido quando considerado junto com as tendências atuais de aumento das taxas de juros e aperto quantitativo. Lembre-se, os preços das casas e as taxas de juros têm uma relação matematicamente inversa: à medida que as taxas sobem, os preços das casas devem cair (sendo o resto igual). E, à medida que os bancos centrais começarem a retirar seriamente o excesso de liquidez que inflou os valores das propriedades às suas atuais alturas sangrentas, espere uma pressão ainda mais baixa sobre os preços.

Para levar a urgência ainda mais em casa, ainda não falamos sobre os danos que uma recessão econômica e/ou uma dolorosa correção nos mercados financeiros causariam no mercado imobiliário. Com o atual ciclo de expansão, o segundo mais longo já registrado e os nossos mercados de todos os tempos, cada vez mais vulneráveis, parece muito improvável que evitemos pelo menos uma dessas crises no futuro próximo.

Aqui estão alguns passos que recomendamos neste momento:

    • Considere vender: se você é um proprietário e não está comprometido em permanecer em sua propriedade para a próxima década, faça um planejamento de cenário. Se os preços caíssem 20%, quanto impacto financeiro e emocional isso teria em você? Se você tem ganhos substanciais em sua casa, o estágio 2 é o momento de protegê-los. Se você tem pouca eqüidade agora, tenha certeza de que está totalmente ciente das repercussões que você enfrentará caso se encontre submerso em sua propriedade. Quais serão as suas opções se você perder o seu emprego na próxima recessão? Se manter ou vender agora e alugar é uma decisão importante, e a lógica difere para cada família – por isso, recomendamos veementemente que seja feita com a orientação de seu consultor financeiro profissional.

    • Arrecade dinheiro: O ciclo vicioso que começa quando a Fase 2 transita para o Estágio 3 é deflacionário. Preços mais baixos geram preços mais baixos. Durante este período, o dinheiro é rei. Ao sentar-se nele, o seu poder de compra aumenta a queda dos preços das casas. E quando a poeira baixar, você estará posicionado para aproveitar os valores resultantes no mercado imobiliário. Escrevemos longamente sobre a sabedoria dessa estratégia, dadas as condições atuais do mercado, e como você pode obter 30x o retorno de sua poupança em dinheiro do que seu banco está disposto a pagar, com menor risco. Nosso relatório recente sobre o assunto é uma leitura obrigatória.

    • Eduque-se: Sim, os imóveis estão superfaturados em vários mercados. Mas tem sido e continuará a ser uma das melhores maneiras disponíveis para as não-elites acumularem renda e riqueza tangível. E como mencionado, quando o próximo Estágio 3 reduzir os preços, haverá valor a ser tido – valor potencialmente extremo. Se você ainda não é um investidor imobiliário experiente, agora é a hora de se instruir; de modo que você estará posicionado para tomar uma ação informada quando surgir o momento de comprar. Nossa recente entrevista de podcast sobre o Real Estate Investing 101 é um bom lugar para começar.

Na Parte 2: O caso de começar a construir uma posição curta (pequena), conduzimos uma análise semelhante sobre a sobrevalorização e crescente vulnerabilidade dos mercados financeiros (que são altamente propensos a corrigir muito mais rápido, mais cedo e mais violentamente do que o mercado imobiliário ), incluindo os detalhes de uma recente posição curta que começamos a construir.

O “passeio livre” tranquilo que os mercados financeiro e imobiliário tiveram por quase uma década está terminando. A sequência de ganhos fáceis com pouco esforço acabou agora que os espigões de dinheiro do banco central estão se desligando ao mesmo tempo em que as carteiras de “tolos maiores” estão saindo.

Por um breve período, os preços serão suspensos, pois os investidores permanecem em negação e se recusam a vender a preços mais baixos. Mas logo essa negação se transformará em pânico e os preços despencarão.

Certifique-se de que você está posicionado com prudência antes disso.


Autor: Adam Taggart

Traduzido para publicação em dinamicaglobal.wordpress.com

Fonte: Peak Prosperity.com

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